[Zac Bears]: 22-321, Subcomitê de Zoneamento, Planejamento e Desenvolvimento. Convocação, quarta-feira, 13 de setembro de 2023, às 18h. Esta reunião está convocada. Senhor secretário, por favor faça a chamada.
[Adam Hurtubise]: Sr. Collins? Presente. Presidente McPherson?
[Zac Bears]: Presente. Ambos presentes, zero ausente. A reunião é declarada aberta. Haverá uma reunião do Subcomitê de Zoneamento, Planejamento e Desenvolvimento da Câmara Municipal de Medford na quarta-feira, 13 de setembro de 2023, às 18h. nas Câmaras da Câmara Municipal de Medford, no segundo andar da Prefeitura de Medford e via Zoom. O objetivo desta reunião é discutir o documento 22-3 da portaria de conversão de condomínio. Um subcomitê foi convidado para participar desta reunião, o Comissário Interino de Construção Bill 40 e Alicia, Diretora de Planejamento, Desenvolvimento e Sustentabilidade. Para mais informações sobre auxílios e acomodações, entre em contato com o secretário municipal pelo telefone 78139 32425. Atenciosamente, o subcomitê é presidido pela lei. Bem-vindos a todos. Esta é uma reunião de acompanhamento da nossa proposta de lei de conversão de condomínio. O vereador Collins tem trabalhado em estreita colaboração com os funcionários da cidade neste assunto. Então, neste ponto, vou resumir rapidamente a reunião e depois passá-la ao vereador Collins. Os objetivos da reunião são revisar o propósito e as metas da portaria, revisar a investigação de antecedentes que foi concluída, e definir algumas questões-chave e etapas de ação. Portanto, examinaremos o esboço do decreto proposto, examinaremos a pesquisa de Lily do departamento PDS, falaremos sobre alguns dos objetivos específicos do decreto e refinaremos como alcançaremos esses objetivos por meio da linguagem legislativa. E com isso, passarei a palavra ao vereador Collins.
[Kit Collins]: Ótimo, muito obrigado. Então, para pôr a mesa rapidamente, como acho que desde março, desde a última vez que nos reunimos sobre este documento, tenho certeza que todos nos lembramos dos principais ingredientes desta portaria, mas para qualquer residente que possa estar assistindo ou apenas aprendendo sobre isso pela primeira vez, uma portaria de conversão de condomínio é um mecanismo legislativo que nos permite regular O que acontece e em que condições as unidades de arrendamento são convertidas em condomínios. E há uma versão estatal desta portaria que estabelece as bases em termos de como isso pode acontecer e como deve ser e que proteções existem para os inquilinos quando isso acontece. E muitos, muitos municípios de Massachusetts instituíram leis locais recentemente e também ao longo das últimas décadas para aproveitá-las e aumentar a proteção dos inquilinos. evoluir com o tempo. A razão pela qual penso que isto surgiu a nível regional e também a nível nacional e regional, e a razão pela qual penso que é relevante para nós na nossa comunidade, tal como o é para muitas comunidades vizinhas, sabemos que está documentado aqui em Medford que temos uma escassez bastante grave de unidades de aluguel, temos escassez de certos tipos de unidades de aluguel. E, claro, cada tipo de habitação tem o seu lugar no ecossistema habitacional de Medford. Mas é importante implementar salvaguardas de forma proativa, para que quando houver incentivos para desenvolvedores com fins lucrativos Entre aspas, ganhar dinheiro com unidades de aluguel ou investir especulativamente em unidades de condomínio, você sabe, essencialmente para extrair valor do que era a nossa parcela de unidades de aluguel, para que a comunidade também receba um pouco disso. Porque é prejudicial para as comunidades quando as unidades de aluguer são retiradas da mesa, especialmente quando, para começar, estas têm uma procura muito elevada, como é o caso aqui em Medford. Então, essencialmente, esta é essencialmente uma maneira de, olhe para essa questão e diga, ok, quando os incorporadores com fins lucrativos querem extrair valor do nosso mercado de unidades de aluguel, quando eles retiram as unidades de aluguel da mesa aqui em Medford, é assim que precisa ser feito para torná-lo justo e para lidar com o deslocamento de inquilinos que resulta disso, e também para garantir que a comunidade em geral obtenha algo com isso, não apenas os incorporadores com fins lucrativos que lucram com isso. Esta é apenas uma visão geral muito rápida. Para começar, por que nos reunimos para isso. Analisarei rapidamente um resumo da portaria. Quando fiz minha pesquisa inicial em março, descobri que todas as leis locais de conversão de condomínios seguiam uma fórmula muito, muito semelhante. Isso nos apresenta um ponto de partida realmente útil. A maioria deles inclui uma seção de declaração de intenções ou propósito, define todos os termos relevantes e, em seguida, inclui os requisitos do que acontece durante a conversão de um condomínio. As partes principais são os requisitos de notificação, quanto aviso deve ser dado aos inquilinos para que tipos de inquilinos, se existem condições diferentes para unidades ocupadas e unidades desocupadas. Todas essas portarias articulam diferentes condições para inquilinos protegidos, ou seja, inquilinos idosos, inquilinos com deficiência ou inquilinos com rendimentos baixos a moderados. Esta seção também abordará como alugar unidades durante a conversão, a proibição de despejar pessoas simplesmente porque a conversão está ocorrendo, o primeiro direito do inquilino de recusar, o primeiro direito de recusa da cidade e depois os pagamentos de realocação para inquilinos deslocados, assistência de realocação para inquilinos deslocados, bem como outras coisas que podemos incluir, como um número de conversões limitadas a um determinado valor por ano por desenvolvedor, renovações durante um período de aviso prévio e o direito do inquilino de desocupar durante a conversão. Finalmente, isto também inclui a criação de um conselho de revisão que, você sabe, é o conselho através do qual todas essas autorizações e exigências são feitas. Essa é a estrutura geral com a qual estamos trabalhando. E quanto aos nossos próximos passos, repassei e destaquei as partes desse índice geral onde temos que tomar algumas decisões, onde certas cidades se separam de outras em termos de duração do período de aviso prévio. Existe um limite para o número de conversões por desenvolvedor? Existe o direito de compra do inquilino? E quanto tempo dura esse período de tempo, etc.? Então, o que eu gostaria de fazer a seguir é: Vamos repassar algumas das outras pesquisas que fizemos desde a nossa primeira reunião, e então poderemos voltar e marcar alguns desses pontos de decisão e começar a conversar sobre como redigir nossa versão deste decreto. Após nossa primeira reunião, Lily, a estagiária do PDS, fez uma pesquisa realmente útil sobre os dados de conversão de condomínios. em Medford nos últimos cinco anos. Lily, não sei se você está interessada ou pronta para conversar esta noite, se não, não se pressione. Mas se desejar, adoraria convidá-lo a compartilhar uma visão geral disso.
[Zac Bears]: Você poderia nos dar seu nome para registro? Obrigado.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Está tudo bem? Excelente. Deixe-me extrair alguns desses dados. Foi um pouco difícil encontrar dados concretos. Talvez Bill possa esclarecer um pouco mais sobre isso, mas não parece que sabemos necessariamente o que é uma conversão, mas você pode verificar o registro de escrituras para ver se uma escritura mestre foi informada e, portanto, um condomínio foi estabelecido. E acho que a maioria deles parece ser conversões, e não novas construções de pequenos números.
[Adam Hurtubise]: Vamos a ver.
[Kit Collins]: E Lily, se eu pudesse intervir, sei que você fez uma pesquisa realmente incrível e completa. O que achei mais interessante foram tendências como aquele ligeiro aumento no número de conversões, em que tipos de edifícios elas existem e, em seguida, qualquer um dos principais prós e contras que você apontou, achei muito interessante para nossa discussão.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Certo, absolutamente. Aqui em Medford, olhei os dados do último período de cinco anos entre 2018 e 2022, como o ano inteiro, e parece que É uma média de cerca de 30 conversões de condomínios estabelecidos, escrituras mestres, por ano. Parece que subiu, subiu um pouco. Suspeito que a pandemia terá afetado isso. Portanto, acho que a grande advertência aqui é que não sabemos realmente quais serão as tendências de longo prazo e as coisas podem mudar agora que as coisas estão voltando um pouco mais ao normal. Assim, por exemplo, em 2018, 24 escrituras mestres foram registradas em Medford. Em 2019 eram 30, 29 em 2020 e depois subiu. Então, em 2021 foram 37 e em 2022 foram registrados 33 escrituras mestres. E eu selecionei, só para ter uma pequena ideia do que isso pode incluir, peguei um ano de dados, 2022, e olhei todos os endereços desses scripts mestres para ter uma ideia de que tipo de tipologias de construção estávamos falando. E pela minha pesquisa, parece que 30 desses 33 atos mestres foram conversões multifamiliares. Então isso é provavelmente o que você veria normalmente em Medford: um aluguel formal para duas ou três famílias convertido em condomínios. Parecia haver duas conversões unifamiliares e um pequeno condomínio recém-construído. Novamente, isso é muito parecido com isso, não são dados concretos, como se o registro não nos dissesse exatamente esses detalhes, mas você pode fazer suposições fundamentadas olhando para a planta do terreno e olhando o Google Street View, por exemplo, para ver com que tipo de edifício você está lidando. Isso dá uma pequena ideia de como é a imagem aqui em Bedford.
[Kit Collins]: Incrível. Muito obrigado Lílian. É realmente útil ter uma visão geral disso. E acabei de ver que o Comissário Quarenta está de plantão. Portanto, Senhor Comissário Quarenta, se tiver alguma ideia que gostaria de acrescentar neste momento, é claro que haverá mais oportunidades para comentar mais tarde nesta reunião e ao longo deste processo. Mas só convidamos você a deixar seus comentários se tiver algum.
[Bill Forte]: Sim, obrigado, Vereador Collins. Então dei uma olhada no rascunho. Tenho algumas perguntas operacionais sobre permissões, provavelmente podemos nos aprofundar um pouco mais nisso. Eu responderia às suas perguntas e comentários no documento Word que você enviou ou que o Sr. Ela enviou no início desta semana. Comecei a trabalhar nisso e por algum motivo não salvei o rascunho, mas já sei o que vou dizer. Então o importante é que com isso só com a visão geral do que eu olhei, eu diria isso. Algumas mudanças no serviço ao cidadão provavelmente precisarão ser feitas. Então quando você pergunta para uma pessoa, você sabe, o propósito dessa conversão, seja para aluguel ou para propriedade, propriedade separada, essa vai ser a primeira coisa. E acho que minha pergunta é se um desenvolvedor fosse comprar, digamos, uma família de três pessoas e quisesse convertê-la e vendê-la em condomínios, ele teria que ter essa intenção desde o início. Estou certo ou isso?
[Kit Collins]: Meu entendimento é que as disposições disso entrariam em vigor quando uma licença de conversão, uma licença de conversão local, fosse criada, e então o processo de ordenação começaria quando ela fosse protocolada. Então eu não acho que isso necessariamente tenha que ser simultâneo à compra do prédio, mas sim assim que o alvará de intenção tiver que ser protocolado.
[Bill Forte]: Ok, então a intenção inicial do O proprietário do imóvel teria que ser conhecido desde o início. Acho que o que você descobrirá com isso é que haverá pessoas que podem não ter sua intenção ou plano completo e eles e eu vemos isso como um problema quando uma pessoa diz isso. Hum, bem, eu vou, hum, só preciso consertar o apartamento, você sabe, hum, obviamente a obrigação aqui do proprietário de pagar por, uh, você sabe, por, para moradia, um benefício de moradia. Hum, você sabe, eu acabei de ver isso, onde, você sabe, onde isso pega é quando. Uma coisa é ter um prédio vazio, e obviamente não estamos falando disso, se um incorporador comprar um prédio vazio e todos os inquilinos forem eliminados. Posso ver como isso pode não se aplicar. Só não tenho certeza de como isso é articulado. Acho que o trabalho até agora sobre a portaria parece ótimo, mas provavelmente irei listar e fazer minhas perguntas sobre isso depois de ter um pouco mais de tempo para examiná-la. Infelizmente, esqueci que tinha férias marcadas e estou Estou transmitindo ao vivo de Nashville, Tennessee. Então, você sabe, peço desculpas por não estar preparado, mas planejo isso. aprofundando este assunto, bem como a portaria sobre árvores, que acredito que será divulgada na próxima semana. Portanto, terei o maior prazer em fornecer-lhe minhas perguntas e comentários. Então, por enquanto, não tenho nada a acrescentar, exceto que havia uma ou duas questões no rascunho que acho que posso responder com bastante clareza: que as unidades habitacionais perpétuas não podem ser alteradas por por escritura, a menos que o pacto restritivo estabelecido pelo DCHD tenha sido quebrado. E eu diria que isso provavelmente não acontecerá. Sei que houve uma tentativa de remover unidades acessíveis de um edifício no meu antigo município e essa medida falhou porque é realmente algo que não pode ser quebrado. Você sabe, houve unidades para sempre que tiveram que permanecer assim. Portanto, não havia como o proprietário convertê-los e vendê-los. Portanto, qualquer coisa a nível estatal que receba um subsídio está sujeita ao convénio e as restantes unidades de perpetuidade devem permanecer em vigor. Então esse é o único momento que tenho agora. Novamente, vou detalhar isso um pouco melhor e fazer algumas perguntas mais substantivas. E acho que depois de limparmos isso, terei um pouco mais a dizer sobre isso.
[Kit Collins]: Muito obrigado, Comissário 40. E agradeço especialmente por você ter vindo de Nashville. Tentaremos manter isso em movimento para que você possa voltar às suas férias.
[Bill Forte]: Vou ver Keith Irvin esta noite.
[Kit Collins]: Isso é ótimo. Claro, teremos, acho que é isso que você sabe, vamos Este é um decreto complicado. Vamos levar o nosso tempo com isso. Portanto, há bastante tempo para que todos os envolvidos possam aproveitar o tempo que precisarem. E tenho certeza de que acompanharemos muitos, muitos departamentos enquanto montamos isso. Mas muito obrigado por esses comentários preliminares.
[Adam Hurtubise]: Excelente. Gracias.
[Kit Collins]: Sim. Houve alguma outra pergunta ou comentário neste momento? Não. Excelente. Portanto, antes de nos aprofundarmos, como eu disse, selecionei algumas decisões ou questões que gostaria de discutir esta noite. Mas também queria salientar mais algumas coisas que vi na pesquisa da Lily e que considerei realmente relevantes. Acho que li, li em outras pesquisas, não na pesquisa de Lily, não acho incomum que os ocupantes proprietários façam eles próprios as conversões. É mais comum vender. e fazer com que os desenvolvedores pressionem por conversões de condomínios. E acho que isso é importante porque acho que um objetivo que surgiu em nossa reunião de março foi atingir incorporadores com fins lucrativos e não pessoas que possuem suas casas e isso representa uma alta porcentagem de seu patrimônio líquido geral. E eles estão apenas tentando construir um patrimônio familiar, talvez vendê-lo a um membro da família. Esse não é o objetivo. O objetivo aqui é equilibrar quando as empresas com fins lucrativos extraem valor da comunidade. Uma coisa que vi na investigação que recebemos do escritório do PDS. Acho que li que um resultado positivo de outras comunidades locais que fizeram uma portaria como esta é que as vendas de proprietário para inquilino ocorreram com mais frequência do que o conselho do condomínio previa, o que parece realmente muito positivo porque mostra que os residentes estão permanecendo dentro da comunidade. Talvez isto esteja a incentivar as vendas locais e que os pagamentos de relocalização ao longo do tempo tenham ficado mais alinhados com o verdadeiro custo da relocalização. Em contraste, outras comunidades relataram que os pagamentos de realocação muitas vezes ainda são muito baixos e não cobrem realmente todos os custos reais de realocação, então isso é algo importante ao qual precisamos prestar atenção, eu acho, e você sabe, sempre que há uma questão ecológica com a nossa capacidade municipal, divulgação educacional sobre portarias como esta ou um desafio, que é algo que eu acho que teremos que considerar à medida que isso avança. Dito isto, esperançosamente enquadra a discussão. Você sabe, acabamos de falar sobre como em março queríamos nos concentrar nos desenvolvedores, não nos proprietários ou nas pessoas para quem eles vendem. Você sabe, parentes próximos. Nós conversamos sobre, você sabe, o que é essencialmente uma meta. Quero me concentrar em nossos objetivos e depois passar para os detalhes da portaria e pensar sobre quais alavancas podemos usar para tentar alcançar esses objetivos. Assim, fazer a comunidade lucrar quando os incorporadores obtêm lucros, ajudar os inquilinos com o deslocamento quando as conversões de condomínio são feitas, manter os residentes na comunidade e alinhar os custos de realocação com os custos reais de realocação. e então, idealmente, alinhar o conselho de revisão do condomínio com a capacidade existente da cidade. Algum comentário neste momento, antes de passarmos do quadro geral para o quadro pequeno?
[Zac Bears]: Obrigado. Aprecio o nível de detalhe que foi envolvido no trabalho até agora.
[Kit Collins]: Então pensei em repassar cronologicamente a fórmula típica desta ordenança, conforme aparece em outras comunidades, e ver até onde chegamos. Então vamos de cima para baixo. A primeira seção dos procedimentos de conversão comuns nessas portarias geralmente são os requisitos de notificação. E isso significa que você enviou sua licença de conversão, um dono de casa e você fala, quero transformar isso em condomínio, você dá alvará na prefeitura, o que acontece então? Portanto, a lei estadual que regulamenta as conversões de condomínios coloca o subsolo aqui. E ao dizer que são dois anos, o estado mínimo estabelecido para requisitos de aviso prévio é dar aos inquilinos protegidos dois anos para desocupar. Eles podem ficar em casa por dois anos antes de desocupa-la. E todos os outros inquilinos recebem um ano. Então, isso é, você sabe, o resultado final, estamos olhando o que outras comunidades fizeram para desenvolver isso e dizer, ok, isso pode ser um pouco, especialmente neste tipo de ambiente habitacional, quando sabemos que nossas taxas de vacância são muito, muito baixas, isso não é realmente propício para encontrar moradias adequadas e comparáveis, especialmente na mesma comunidade. E? Normalmente, nas leis locais que estudamos, os inquilinos protegidos recebem um aviso prévio de cinco anos antes de desocuparem. E todos os outros inquilinos têm um ano para desocupar, embora haja uma exceção: Marlborough estende o aviso aos inquilinos desprotegidos por três anos. Então acho que é um bom ponto de partida para esse tipo de primeiro ponto de deliberação. Se nos alinharmos com a maioria das outras comunidades, isso significaria adotar um período de aviso prévio de cinco anos para inquilinos protegidos e um período de aviso prévio de um ano para todos os outros inquilinos. Ou poderíamos decidir alinhar-nos com as nossas comunidades locais mais proativas que têm este decreto e dizer, bem, porque não três? Qual é o argumento para não irmos durante três anos num momento de escassez de habitação? E quando sabemos por experiência própria o quão difícil é permanecer na cidade, realmente leva muito tempo para que isso aconteça.
[Zac Bears]: Acho que não preciso levantar a mão, mas apenas uma pergunta sobre isso. O período de aviso prévio é igual ao período de espera?
[Kit Collins]: No.
[Zac Bears]: Bem.
[Kit Collins]: O período de espera é: não tenho certeza de quais outras comunidades têm isso além de Boston. Em Boston, o período de espera é semelhante ao período de espera de um ano antes do início do período de aviso prévio. Acho que a razão pela qual Boston fez isso foi Deixe-me ver se consigo expressar isso corretamente. Não tenho o mecanismo para isso na ponta da língua, mas acho que foi apresentado como uma forma de, eles estavam vendo na cidade de Boston, os incorporadores estavam apenas vagos, eles sabiam que queriam convertê-lo em condomínios, eles apenas esvaziariam o prédio para que não houvesse inquilinos presentes, para que não tivessem que lidar com a questão dos pagamentos de realocação ou assistência de realocação quando registrassem a intenção de conversão para condomínios. O período de espera foi uma tentativa de desencorajar isso.
[Zac Bears]: Então isso é separado. Da minha parte, se o Estado já está a estabelecer um piso e o objectivo político é que a lei estatal não seja suficiente, penso que deveríamos considerar ir acima do mínimo.
[Kit Collins]: Eu tenderia a concordar. Espero que possamos apresentar uma versão desta portaria em que o período de aviso prévio seja de pelo menos dois anos. para todos os inquilinos, acho que começar com o modelo Marlboro de 5 anos para o monitor protegido para inquilinos protegidos e 3 anos para todos os inquilinos seria um excelente ponto de partida. A seguir, passemos à questão do período de espera. Eu acho que é algo que eu poderia querer Por favor, faça mais pesquisas ou consulte nosso departamento de PDS antes da próxima reunião, apenas para entender melhor como você pode ser útil. Então continuo, só porque há muito o que abordar, mas fico feliz em fazer uma pausa em qualquer lugar. O próximo no índice está o direito de compra do inquilino ou a primeira recusa vermelha. Isso está presente na maioria das outras portarias que estudamos. Acho que ter esse mecanismo em nosso decreto realmente se alinha com o objetivo de tentar manter os residentes de Medford em Medford e garantir que quando um condomínio for criado a partir de uma unidade de aluguel, Acho que não há razão para pelo menos oferecer a oportunidade de adquirir aquele condomínio para quem já fez dele sua casa. Portanto, a questão a ser decidida aqui é, primeiro, se devemos incluir isso, mas acho que devemos absolutamente, é a janela de tempo oferecida, o tipo de janela de tempo em que um inquilino pode ter a opção de dizer, ok, eu levanto minha mão, você sabe, venda para mim. E é claro que existem requisitos adicionais em torno disso, que devem estar alinhados com, Você sabe, a taxa de mercado que o vendedor poderia obter pelo condomínio se o colocasse à venda. Na maioria das comunidades, os inquilinos protegidos têm um período de 180 dias para exercer o seu direito de preferência e todos os outros inquilinos têm 120 dias. São quatro meses e seis meses. Acho que a vantagem de começar aqui é que nos daria paridade com Somerville. E não consegui fazer pesquisas para descobrir se isso é verdade, mas imagino que os desenvolvedores que operam em Somerville também olharão para além dessa fronteira. Então, acho que faz sentido tentar nos alinhar para garantir que não nos tornemos, você sabe, eu odiaria que nosso ambiente de aluguel fosse um terreno mais fértil para desenvolvedores com fins lucrativos. Afirmativo. A seguir, chegamos ao primeiro direito de recusa da cidade, e penso que isto é algo que talvez precisemos de analisar para obter confirmação legal. Acho que muitas das portarias que analisamos tinham um direito de preferência da cidade, exatamente igual ao direito de preferência do inquilino, só que se o inquilino disser não, obrigado, então ele vai para a cidade para dizer que gostaríamos de comprá-lo, ou para a pessoa designada pela cidade, então talvez seja um fundo de habitação acessível. Recentemente, nos últimos anos, Somerville atualizou seu decreto para incluir o direito municipal de preferência, e isso foi anulado pelos tribunais. Então eu acho, Seria bom se isso fosse possível, mas parece que pode não ser. Então, eu provavelmente gostaria que KP Law comentasse sobre isso para ver se vale a pena prosseguir. Lily, você acenou com a cabeça como se soubesse algo sobre isso.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Sim, falei com um dos funcionários em Somerville que faz parte do Conselho de Revisão de Condomínios. E ele mencionou que desde que foi contestado em tribunal, eles estavam retirando-o. disposição, mas acho que é algo que eles definitivamente esperavam implementar no futuro, se possível. E, infelizmente, não tenho certeza de qual foi a base legal para isso.
[Zac Bears]: Obrigado. Se eu tivesse que adivinhar, diria que é uma tomada ilegal. É uma espécie de domínio eminente. Sim, é como se fosse uma área de desapropriação. Sim.
[Kit Collins]: Excelente. Bem, estamos seguindo em frente, então continuaremos com isso. Passando para os pagamentos de realocação. Essa é mais uma condição que está presente nas exigências estaduais de conversão de condomínios que determinam o piso, e está presente em todos os condomínios que possuem portaria local de conversão de condomínios. Então, vamos pegar o exemplo de alguns de nossos vizinhos mais próximos em Somerville. Ah, e então o pagamento da realocação é, Aí um proprietário fala: vou transformar isso em condomínio. Eles comparecem perante o conselho de revisão do condomínio. Eles enviam o aviso. Talvez eles ofereçam ao inquilino. Se quiserem comprar, o inquilino diz que não, obrigado. Depois, além das demais exigências, eles terão que pagar uma taxa de mudança ao inquilino que será obrigado a desocupar o imóvel porque será convertido em condomínio. E eu só quero salientar para quem não tenha participado nosso primeiro encontro ou não sei muito sobre isso, posso ouvir o argumento na minha cabeça de, ah, então isso é só um pagamento que vai para um inquilino, tipo, não importa o que aconteça, bom, tem, tem proteção, desculpe, tem proteção para inquilinos, pois não, eles não podem ser despejados por motivos explicitamente relacionados à conversão. Neste caso, todas as outras regras de habitação continuam a aplicar-se. Por exemplo, tenho certeza de que há muitas coisas que as pessoas podem fazer para justificar o despejo. Simplesmente estar presente enquanto ocorre uma conversão não é uma delas. Então, é claro, se coisas estranhas acontecessem e um inquilino precisasse ser despejado do local, esta portaria não impediria isso, mas sendo todas as coisas iguais, você não pode remover um inquilino de uma unidade só porque uma conversão está acontecendo e eles deveriam ser um pagamento de relocalização, essencialmente como compensação pela expulsão por conversão. Então, eu só quero explicar antes de continuarmos. Assim, em Somerville, o pagamento de realocação é de US$ 10.000 para inquilinos protegidos e US$ 6.000 para todos os outros inquilinos. Em Boston, é muito maior. São US$ 15.000 para inquilinos protegidos. $ 10.000 para todos os outros inquilinos. E aqui há isenção caso o inquilino decida adquirir o imóvel. Mais uma vez, penso que é importante lutar pela paridade com os nossos vizinhos, porque os preços dos alugueres são, neste momento, muito, muito comparáveis. Outra preocupação que tive ao abordar esta seção é que, como sabemos por muitas de nossas outras portarias na cidade, não há problema em definir um valor em dólares no ano de 2023, mas e quanto a 2030? E quanto a 2045? Vários dos decretos dos nossos vizinhos articulam que o montante em dólares, qualquer que seja o montante em dólares estabelecido para o pagamento da deslocalização, seja ajustado anualmente de acordo com o índice de preços ao consumidor. E penso que, qualquer que seja o valor que concordemos, penso que é muito importante que o pagamento de relocalização não tenha de ser alterado através de um processo legislativo, mas seja algo que evolui automaticamente todos os anos.
[Zac Bears]: Nesse ponto, seria possível para nós, quero dizer, vejo que há um potencial, Atualização monetária, seria possível atrelá-la diretamente ao rendimento médio? Na maioria das vezes, se você tiver que alugar, geralmente terá que pagar, você sabe, primeiro, último, taxas de segurança e de agente. Então, talvez quatro vezes o aluguel médio mensal ajustado, você sabe, algo assim, poderíamos tentar escolher qualquer medida que acharmos mais precisa. Porque eu acho que se usássemos ajustes inflacionários, subestimaríamos os aumentos de aluguéis.
[Kit Collins]: Sim, acho que é um ótimo ponto. Acho que provavelmente seria mais preciso calculá-lo para ser igual a quatro vezes o aluguel médio no início do ano ou alguma outra forma de compará-lo. Provavelmente melhor que o IPC.
[Zac Bears]: E então talvez pudesse haver algum tipo de acréscimo específico para inquilinos protegidos além disso. Eu pude ver isso. Acho que fazer a fórmula dessa forma realmente está de acordo com o propósito pretendido. Basicamente, trata-se de calcular o que achamos que é o custo da realocação. E os números 6.000, 10.000, 10.000, 15.000 provavelmente estão em algum lugar nessa faixa, certo? Mas isso seria... para podermos nos limitar um pouco mais. E penso que capta o espírito da razão pela qual haveria uma diferença entre inquilinos protegidos e inquilinos não protegidos, na medida em que os inquilinos protegidos podem passar mais tempo à procura de uma unidade que possam pagar e depois poderiam usar os fundos adicionais para habitação temporária de curto prazo, se necessário.
[Kit Collins]: Sim, acho que é uma ótima linha de pensamento. Talvez uma forma de articular isso seja todos os inquilinos, quatro vezes o aluguel médio e, então, talvez um ajuste percentual para inquilinos protegidos.
[Zac Bears]: Sim, ou um estipêndio ou até mesmo, sim, algo assim, mas sim.
[Kit Collins]: Excelente. Acho que pensar em como isso seria pode ser uma ótima ideia para circularmos em busca de feedback e fazermos mais pesquisas antes de nossa próxima reunião. Acho que é uma parte muito importante acertar. Incrível. Alguma outra opinião sobre este artigo antes de prosseguirmos para a assistência à relocação?
[Zac Bears]: Não para mim, obrigado.
[Kit Collins]: Assim, o auxílio-relocação é outro benefício direto concedido aos inquilinos que estão presentes durante a conversão de sua unidade em condomínio. E todos os exemplos que vi estendem-se apenas a inquilinos protegidos. Se um proprietário ou seu representante não conseguir encontrar novas moradias adequadas e comparáveis na mesma comunidade, eles prorrogam o período de aviso prévio por mais dois anos. Então isso é algo que estou avaliando: basta adotar? Deveríamos tentar expandir a assistência à relocalização a todos os inquilinos e depois aumentá-la para os inquilinos protegidos? Dê uma olhada rápida na minha comparação da nossa última reunião. Em geral, penso em como isso tem sido tratado em outras comunidades, e Lily, se você ouviu o contrário, corrija-me. Não tenho conhecimento de quaisquer exemplos de assistência à relocalização alargada a inquilinos desprotegidos. Então, se considerássemos isso, seríamos pioneiros na área.
[Zac Bears]: Mecanicamente, como é isso? Você os está conectando com um corretor de imóveis?
[Kit Collins]: Pelo que sei, parece que depende do proprietário. No texto que li simplesmente diz que o proprietário deve ajudar. E tenho certeza de que, em muitos casos, isso significa simplesmente entrar em contato e estabelecer um relacionamento com seu inquilino. corredor ou talvez com alguém na cidade ou colocando você em contato com recursos.
[Zac Bears]: Quem determina a falta de comparecimento? Só acho que talvez devêssemos tentar ir além do que outras comunidades fizeram aqui e ser um pouco mais concretos. Desculpe, estou dizendo que acho que deveríamos ir além do que as leis de outras comunidades fizeram aqui e tentar ser um pouco mais concretos porque Se a assistência não for descrita ou definida de alguma forma, penso que será difícil determinar que a assistência não foi prestada. Então eu estaria interessado em saber como as comunidades definem isso, quem aprovou essas portarias. E se não o fizerem, acho que devemos tentar.
[Kit Collins]: Sim, eu concordo com isso. Acho importante deixar isso bem claro. no nível de ordenação, como é o fracasso e também como é a ajuda. Porque senão eu acho que a implementação disso depende, antes de tudo, de como é o conselho de revisão de condomínio e de quem está nele. Eu não ficaria surpreso se, em muitos casos, essa determinação fosse deixada para o conselho de revisão do condomínio. Mas acho que seria ótimo saber mais sobre o que foi feito para que possamos trabalhar mais essa linguagem aqui. Eu não gostaria de ser muito prescritivo sobre como deveria ser a assistência, mas talvez um bom lugar para começar aqui seria chegar às outras comunidades que têm este decreto atualmente em vigor, tentando ouvir diretamente dos seus conselhos de revisão de condomínios, o Gabinete de Estabilidade Habitacional, para saber mais sobre como é e o que podemos querer adotar explicitamente.
[Zac Bears]: Mesmo que eles tivessem definições em algum tipo de regulamento do Ruby Board em algum lugar, você sabe, política SST, acho que isso seria suficiente.
[Kit Collins]: Ótimo, acho que é... E já que mencionamos ir além do tipo de linguagem de exemplo que estamos analisando, bem, talvez aprender mais sobre como tem sido a implementação disso em outras comunidades informará, se possível, como seria estendê-la a todos os inquilinos e não apenas aos inquilinos protegidos. Ok, vamos em frente. A próxima coisa que precisamos conversar é se devemos limitar o número de conversões por desenvolvedor por ano. Alguns exemplos de limites impostos pelas comunidades em Marlborough: Não mais do que 25% das unidades de um edifício podem ser convertidas por ano. Em Lexington, não há limite numérico especificado, mas as licenças de conversão sim. pode ou não ser emitido com base no interesse público, conforme determinado pelo conselho de revisão do condomínio e na gravidade da escassez de aluguel. Também quero salientar que a forma como Malden tem lidado com as conversões de condomínios é que em certos tipos de edifícios, em edifícios de 2 a 3 unidades, as conversões não são explicitamente permitidas. a menos que a taxa de desemprego seja superior a 3,5%, o que considero uma forma interessante de abordar o problema. É uma forma de dizer, ok, se a gente tem muita dificuldade de alugar, não tem como converter, desculpe, eles têm que continuar aluguéis. Se não houver muita demanda por aluguéis, eles liberam mais alguns. Acho que é um mecanismo interessante. Estou um pouco preocupado com o fluxo e refluxo das taxas de desemprego. E nós realmente não podemos controlar isso, Você sabe quantos aluguéis chegarão ao mercado no futuro, se muitos deles forem convertidos. Portanto, acho que há algumas questões nesta seção: Estamos estabelecendo um limite numérico? Estamos interessados em colocar um limite numérico? Esse número de unidades em um edifício é uma porcentagem de unidades em um edifício? Quantas permissões de conversão existem? Eles são permitidos de acordo com as condições da comunidade. Baseia-se no facto de que serão concedidas licenças de conversão para certos tipos de edifícios, mas não para outros tipos de edifícios? Acho que uma coisa interessante para mim é que gostaria de receber muito mais feedback dos chefes de departamento sobre toda esta seção. Mas em conjunto com a conversa sobre como seria o nosso conselho de revisão de condomínios, estou um pouco interessado no exemplo de Lexington de que não existe um limite numérico rígido e rápido, mas a possibilidade de emissão ou não de uma licença de conversão está sujeita às condições no terreno quando é solicitada. Acho que é potencialmente problemático. É potencialmente, não sei quantas negações isso realmente resultaria no final do dia. Mas direi que sou cauteloso em isentar completamente edifícios menores desta lei porque grande parte do nosso ambiente de aluguel são edifícios menores e não esses grandes edifícios unitários que você vê em cidades como Boston.
[Zac Bears]: Sim, neste momento, para mim, eu acho Dado o nosso parque habitacional, seria imprudente excluir duas ou três famílias. Dada a pesquisa de Lily, pergunto-me se faria sentido, ou mesmo seria possível, ter uma casa ocupada pelo proprietário. isenção de duas e três famílias onde se alguém mora em um prédio e pretende ficar em uma das unidades, talvez a segunda, talvez nem pretenda ficar em uma das unidades, mas essencialmente porque a maioria das conversões de condomínio são feitas por flippers, você sabe, se uma em cada 50 conversões de condomínio for alguém que possui uma família de dois e quer se converter, Talvez devêssemos tratar isso de forma diferente do que tratamos os outros 49, que são, você sabe, malucos. E limite as conversões por edifício por ano. Isso vale mais para prédios maiores onde, se você tiver 40 unidades, só dá para fazer uma determinada, ok? Sim, porque acho que é assim que deveria ser, deveríamos ter um regime para qualquer coisa, quatro ou mais e qualquer coisa, menos de quatro anos. Então, acho que minha pergunta sobre a taxa de vacância é, você sabe, quem a calcula e como, e quero olhar para os dados históricos da taxa de vacância, que podem não existir se, você sabe, historicamente tivemos taxas de vacância de 5%, mas nos últimos 10 anos, tem estado mais perto das taxas de vacância de 1%, o que reflete o aumento da demanda, você sabe, que informaria meu pensamento. sobre o uso da métrica da taxa de desemprego. E então só queremos saber se é confiável, se estamos estimando ou se estamos usando uma medida regional. Acho que todos eles são impressionantes.
[Adam Hurtubise]: Sim, acho que essas são questões muito relevantes.
[Zac Bears]: Muito bem, não há necessidade de moção. Estamos retomando de onde paramos. Conselheiro Collins.
[Kit Collins]: Excelente. Bem, acho que estávamos encerrando nossa discussão sobre a possível limitação do número de conversões, mas acho que ela estava se transformando em uma discussão sobre como tratar separadamente edifícios pequenos versus edifícios grandes, edifícios de apartamentos com muitas unidades e como trabalhar com uma isenção ocupada pelo proprietário. E acho que uma das minhas maiores questões sobre isso é que queremos ter certeza de que estamos visando incorporadores com fins lucrativos, e não proprietários-ocupantes. E acho que esta é uma parte muito importante disso. E parece que talvez o lugar onde isso aparecerá será principalmente nesta seção. Acho que a conclusão a que chegamos é que não estamos dispostos a isentar edifícios de duas ou três unidades porque essa é uma porcentagem muito grande dos aluguéis em Medford em geral, mas deveria haver algum tipo de isenção para esse tipo de edifício onde o proprietário, você sabe, morou lá e talvez fique para morar lá ou talvez não, mas manterá a propriedade em vez de vendê-lo para uma empresa com fins lucrativos, vendendo-o para um nadador. E penso que será óptimo levar isto aos chefes de departamento, Comissário Fordy, para fazerem um pouco mais de pesquisa e encontrarem a linguagem exacta sobre como conseguir isso no texto. Portanto, a última questão importante sobre a qual pensei que deveríamos falar esta noite e que poderíamos formular alguns próximos passos e investigar é o estabelecimento de um conselho de revisão de condomínios. Então isso seria, Você sabe, a diretoria que receberia os requerimentos, as licenças de condomínio, concederia as licenças de condomínio, seria também a fiscalizadora, você está realmente seguindo essa portaria ou está descumprindo as regras? Trata-se de uma espécie de órgão de implementação de portarias. É por isso que, em outras comunidades, esta portaria estabeleceu um conselho independente de revisão de condomínios. Noutras comunidades, tem sido uma espécie de projecto conjunto entre o Gabinete de Estabilidade Habitacional e os Serviços de Inspecção. ou eu diria que na maioria das comunidades eles estabeleceram um conselho de revisão de condomínios desde então, ou eu acho, e foi isso que Somerville fez. Boston, são os seus serviços de inspeção e SST. Acho que em Marlborough é uma colaboração entre o gabinete do prefeito, sua autoridade de desenvolvimento comunitário e o conselho municipal. Acho que parece muito importante para mim que não tenhamos muita capacidade adicional em Medford no momento para instalar placas adicionais. Temos muitos cargos vagos em nossos conselhos de administração existentes. Acho que este é aquele em que algum conhecimento bastante técnico está envolvido. É por isso que estou um pouco cético quanto ao sucesso de enviar um conselho independente de revisão de condomínios. Quero dizer, se a cidade tiver recursos para realmente apoiar esse conselho implementar esta portaria. Talvez eu esteja muito pessimista, não tenho certeza. Então acho que a questão é: queremos falar mais sobre isso, estabelecendo um conselho de revisão de condomínios, que poderia ser composto, eu acho, por pessoas de outras comunidades? Acho que o exemplo em que estou pensando é Somerville. E acho que é uma combinação de funcionários municipais, proprietários, locatários e inquilinos daquela classe protegida, todos membros de Somerville, desculpe, residentes de Somerville. Isso é uma espécie de formulação. Queremos analisar, falar sobre seguir esse caminho, ou deveríamos falar sobre atribuir essas responsabilidades a um departamento ou conselho existente?
[Zac Bears]: Minha recomendação aqui seria que perguntássemos ao Conselho de Desenvolvimento Comunitário.
[Kit Collins]: Eu estava pensando isso também.
[Zac Bears]: Acho que está de acordo com o que eles, você sabe, sua missão e o que fazem. Não creio que os conselhos do ZBA ou do Fundo Fiduciário de Habitação Acessível façam muito sentido.
[Adam Hurtubise]: Ótimo, sim, acho que faz muito sentido como próximo passo.
[Kit Collins]: Ótimo, bem, este é o fim da minha lista de tarefas para esta reunião. Acho que analisamos a maioria das principais alavancas que temos no índice de ordenações e as partes em que realmente temos que tomar decisões e depois trabalhar para ajustar e refinar a linguagem para Basicamente dizemos que este é o nosso objetivo. Veja como achamos que podemos implementá-lo nesta portaria. Vamos ver se isso faz sentido. Vamos fazer isso com outras pessoas. Vamos executá-lo em outras comunidades que já fizeram isso antes. Vamos perguntar aos nossos especialistas da Prefeitura e, você sabe, decidir para onde levar isso na linguagem da nossa própria portaria. E acho que provavelmente em nossa próxima reunião poderemos voltar e dizer: aqui está o feedback que recebemos com base nisso. Estamos estreitando nosso campo de opções. Achamos que vamos decidir isso direito do inquilino de comprar. Acho que vamos decidir como medir o número de conversões por ano. Achamos que faremos isso para requisitos de notificação, etc. Algum outro comentário de alguém além de mim neste momento?
[Zac Bears]: Eu não tenho nenhum. Comissário 40. Lílian se foi. Lily, você tem algum comentário? Acho que você terá que apertar o botão novamente. Você está bem. Mais uma vez.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Não há comentários adicionais, mas o gabinete de planeamento terá todo o prazer em servir como recurso e continuar a comunicar com outras comunidades ou a realizar investigações adicionais, conforme necessário. Muito obrigado. Super útil.
[Zac Bears]: Excelente. Obrigado. Tudo bem. O comissário não está mais aqui. Você tem alguma moção antes de concluirmos?
[Kit Collins]: Sim, eu faria uma moção para distribuir as notas e registros desta reunião para nosso Departamento de Planejamento, Conselho de Saúde, Divulgação e Prevenção, Departamento de Construção, E sinto muito, acho que estou pedindo ajuda, sinto muito por não ter formulado isso muito bem antes de começar a palestra. Solicite sua ajuda para pesquisar e discutir,
[Adam Hurtubise]: questões que surgiram desta discussão. Nós levaremos todos eles.
[Kit Collins]: mas também uma moção para que esses mesmos departamentos municipais revisem as definições de inquilinos protegidos. também uma moção para solicitar que KP Law investigue o direito de preferência da cidade.
[Adam Hurtubise]: Ou acho que aconselhando sobre o direito de preferência da cidade. Sim.
[Kit Collins]: moção para entrar em contato com o Conselho de Desenvolvimento Comunitário sobre se eles poderiam ser o conselho de implementação aqui. Autoridade de implementação aqui.
[Zac Bears]: E finalmente... Podemos alterar isso para implementar a autoridade para esta portaria?
[Kit Collins]: Muito melhor.
[Zac Bears]: Implementar, sim. Contate a comunidade para ver se eles estão dispostos a servir como autoridade implementadora desta portaria.
[Adam Hurtubise]: Sim.
[Kit Collins]: E, finalmente, eu faria uma moção para me autorizar, como patrocinador, a redigir uma seção sobre a intenção de cortar propositalmente. E escreva um texto adicional. com base nesta discussão e comentários dos departamentos da cidade.
[Zac Bears]: E isso é tudo?
[Kit Collins]: Acho que é isso para mim.
[Zac Bears]: Tudo bem. Sobre as moções do Conselheiro Collins que apoiarei. Todos aqueles a favor?
[Adam Hurtubise]: Sim. Sim, sim.
[Zac Bears]: tome-os como um único movimento. Segundo. Todos aqueles a favor?
[Adam Hurtubise]: Chance.
[Zac Bears]: Oposto? O movimento passa. Alguma discussão adicional?
[Kit Collins]: Não. Apenas obrigado mais uma vez, Lily e nossos parceiros do PDS e do Comissário Forty por avaliarem durante esta reunião e também antes dela. Muito apreciado.
[Zac Bears]: Não veja as mãos de membros do público no Zoom. Existe uma moção para encerrar?
[Kit Collins]: Moção para encerrar a sessão.
[Zac Bears]: Moção para encerrar, vereador Collins, apoiada pelo vice-presidente Bears. Todos aqueles a favor? Sim. Oposto? A moção é aprovada e a sessão é encerrada. Obrigado.